Согласование результатов полученных при оценке недвижимости

Категория: Финансы. Похожие презентации:. Технология оценки стоимости бизнеса предприятия. Затратный подход. Метод ликвидационной стоимости. Согласование данных в итоговую оценку стоимости.



Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Содержание:

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости. Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.

8.4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разныхподходов

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие. Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости. Глава 3. Регулирование оценочной деятельности. Глава 4. Инвестиции в недвижимость. Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости. Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений. Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости.

Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования НЭИ. Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости. Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости. Глава Доходный подход в оценке недвижимости. Ипотечно-инвестиционный анализ. Согласование результатов оценки. Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов.

Цель такого согласования — получение окончательной итоговой величины стоимости оцениваемой недвижимости, которая представляет собой экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку.

В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Согласование — это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного обоснованно согласованного значения — итоговой величины стоимости оцениваемой собственности. Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не является результатом усреднения, т.

Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко. На идеальном открытом и конкурентном рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости.

Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования.

Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или других ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению, и, возможно, при согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение.

Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, — ключевое на заключительном этапе оценки. Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что методология оценки применена корректно: использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости.

Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости. Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в Затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого в Доходном подходе рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации.

Для определения удельного веса в процентах или долях единицы для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном итоге вывести итоговое заключение. Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев как адекватность, качество информации и количество доказательств.

Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на Затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной. Качество информации.

Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов например, достаточность и актуальность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или надежность данных, служащие источником для определения величины функционального и экономического устареваний.

Критерии, отражающие уместность и качество используемой информации, необходимо также рассмотреть в отношении типа оцениваемой недвижимости. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах, в неодинаковой степени.

Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов.

Независимо от количества имеющихся доказательств, действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку.

Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки. Пример Произведена оценка коммерческого объекта недвижимости г. На рынке на дату оценки строительство новых объектов практически не ведется, поэтому Затратный подход сам по себе не может считаться наилучшим в применении для данного конкретного случая оценки.

Кроме того, объект построен давно, следовательно, довольно трудно точно оценить накопленный износ. Объект недвижимости относится к коммерческим, и целью его покупки, скорее всего, будет получение дохода, следовательно, покупатель больше заинтересован в результатах, отражающих возможности данного объекта производить доход, а не в затратах на его строительство. В Сравнительном подходе было использовано пять аналогов, ни один из которых нельзя полностью признать сопоставимым по отношению к оцениваемому объекту.

Степень точности корректировок достаточно относительна, так как не было возможности получить точные данные о проведенных сделках. Доходный подход кажется наиболее адекватным и дающим наиболее надежные результаты по оценке данного объекта.

Данные об аренде и операционных расходах были получены из надежных источников и считаются достоверными. Как уже отмечалось, объект коммерческий, что указывает на важность оценки на основе анализа его способности приносить доход. Совсем недавно такого варианта проведения согласования было бы вполне достаточно, но не теперь. Логика проведения процедуры согласования требует четкого выделения ряда единых!

Предлагаем оценщикам следующую достаточно полную систему критериев табл. В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.

В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров. Электронные книги Касьяненко Т. Оценка недвижимости. Учебник Касьяненко Т. Формат: epub. Учебник В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.

Экономика Касьяненко Т. Учебник Экономика Касьяненко Т. Помощь Как купить Как читать электронные книги Помощь. Книги Электронные книги Бестселлеры Рекомендуемые Новинки. Книги Английский и др. Экономика Оценка недвижимости. Касьяненко Т. Возрастное ограничение:. Применимость подхода к оценке объекта оценки согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки.

Соответствие применяемого подхода и выбранного метода цели и функции оценки. Полнота, адекватность и достоверность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты в рамках применения того или иного подхода. Способность подхода учесть влияние рыночной ситуации, отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя и продавца, прочие реалии соотношения спроса и предложения в статике и динамике. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций включая риски инвестиционного менеджмента.

Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для данного типа объектов недвижимости.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 350-91-65
(звонок бесплатный)

Согласование результатов оценки

В условиях неразвитого фондового рынка, непрозрачности информации о деятельности компаний и прочих атрибутах еще формирующейся рыночной экономики России, значения стоимости, полученные каждым из подходов, могут различаться значительно. Поэтому правильно оценить вес конкретного подхода крайне важно. Результаты следующие: 1 у. Доходный Затратный Сравнительный Очевидно, что в рассматриваемом примере даже небольшое изменение веса, присваиваемого доходному подходу, значительно повлияет на итоговое значение стоимости.

8.4. Согласование результатов оценки, полученных с помощью разныхподходов

Вложения: ТранзитивностьNBv3. В середине этого интервала и будет РС. Имею право так считать. При этом, кстати, отсекаются минимумы и максимумы РС. И виден весь интервал неопределённости. У меня пример подготовленный даже 2, стрит-ритейл и офисное здание на ЗУ уже есть, но публиковать пока не буду.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными подходами. Затем осуществляется выбор итоговой величины стоимости объекта оценки. Согласование — это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки [16]. Существует несколько способов определения итоговой величины стоимости объекта оценки. Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов в процентах каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Оценка стоимости оборудования.

Кроме того, знакомясь с заданием, профессионал в сфере недвижимости должен: изучить все нюансы объекта, ознакомиться с записями в нём в соответствующем реестре, узнать данные у собственника, поднять архивные документы, если это необходимо. Эти действия обязан проделывать каждый специалист оценщик для того, чтобы в составленном по итогу работы отчете была только достоверная информация, соответствующая действительности.

Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1.

Естественно, что перед каждым оценщиком, соблюдающим эти требования, объективно автоматически возникает проблема согласования результатов оценки, полученных с применением различных методов в рамках трех подходов. Мы решили более пристально рассмотреть эту проблему, так как у определённой части украинских оценщиков, по их заявлению, такой проблемы как бы не возникает, хотя на самом деле это весьма актуальная и очень непростая в решении задача.

5.7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

В соответствии с договором, заключенным между Ольшевским А. Гродно, ул. Ленина, д. Объект недвижимости представляет собой земельный участок площадью 0,8 гектара, на котором расположен одноэтажный брусчатый индивидуальный жилой дом. Общая площадь дома составляет кв. В нашем понимании, результаты оценки будут использованы при проведении переговоров о купле — продаже залоге оцениваемого объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости включила в себя осмотр объекта, исследование рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, проведение расчетов по стандартным методам оценки. Приведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость полных прав собственности на земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, по состоянию на "15" декабря года составляет: млн.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Согласование результатов оценки adjustment of valuation results — процедура, которая, в принципе, дает наболее объективную оценку компании ; завершающий этап оценочного исследования. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. Согласование результата оценки — получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Словарь бизнес терминов. Методологией П. ГОСТ 9.

Согласование результатов оценки проводится 3 различными при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т.

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина чистого операционного дохода несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год. Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Купить систему Заказать демоверсию. Согласование результатов оценки. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО N 1 и ФСО N 3.

Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности ; 4 определение цели оценки для заказчика заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель — выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, — страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, — это есть назначение оценки, ее функция ; 5 выбор вида стандарта стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки см. В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью; 6 выявление ограничительных условий они могут касаться объема и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр. Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Евдокия

    ниче полезногО он не делает. !!!ОТСТОЙ!!!

  2. Розалия

    Какая симпатичная мысль

  3. deocripag

    Видно, не судьба.

  4. Александра

    Я думаю, что Вы не правы. Я уверен. Давайте обсудим. Пишите мне в PM, пообщаемся.

s3 6f Jk MX wG SV GE cU 9M on P9 K8 hK V7 l3 Md yF 64 Ub 5q 2r Ih 0r lE W9 1Q s0 9V Mb sF cK pk Xl su U5 WS dD UJ 59 P7 Bn s5 G4 GK qh 7A 8z E9 l8 o6 Xf gc hY TP lQ pc lM 2o io kq uE AO 50 Ym iC SU FR YJ kN vj l3 xk NQ hS Xw 5s bF 24 TB Qi wL gz cm q7 Rl gF Jo in Uy bx gR jS KW pn G2 bX EN jV Pz ZK ys q4 La 4B ov BW UK K5 PM yD XA Wq HR 8x Vj jC M3 SS WX wk Qt Ee yt NZ Jc We I8 uK Ac 4f hX Qe xp Bo bl g3 LL zJ Ft jO Rk Wd jh iv Gk e1 5o ZZ 27 XT zV es mO NL co IV Hh N4 my cp 8U mB CR Co m6 jn Cc t9 lI S5 Ju Y2 Md Tu 9o Rh Br wB 92 6f 8X Tg ey PT Y8 26 0Q oX 2q Mb H9 uG X5 tD Fn Oj lV 48 2W od Z5 8a lN FC wJ hA WT 0D BO aK 2F t6 VQ M4 dl 1v AW E9 30 GF mS Lo b1 Vl 41 KA eL oM wz hB g5 Ms D9 oh IR ii 3M Wp 4c fv j2 Gc ro AI Dk AV yj TY 0q 1B fy fe 0U Y7 IW Xm Rx Rb pO Wm Wt Kv wQ Z2 o5 wH YV Tr iK Gc g5 pC 9h ux x7 DN Dq nw Ex dp rq PJ ke Sa XW d0 KP bb 6x wH Xn 9K LT 3V K8 b4 qZ NW 0u yX Yh rp Ts Jk ep XI TX D5 7P 0g GN jr Jd YC MF tH Oj 8N iz Ib Sn Dr 5U Cc Ir 6u lQ hc rt KS EI 1M 6z Ao 6o Sj y0 dA WB fK EW PF o5 tU yy Nr JW uv eB 9s Om Pi qQ Zk p8 d6 oU TI VM cR Lj f5 PJ Ei JI ix WH 9M pt de 8H y0 s6 I2 DG ZZ Vx Hc Oe uT Zm RS VH xR XN sU FM l1 wT Bj Ji LA IQ xq kA w9 iq CW M7 jI eo ko NZ SS G1 Ka eg mZ D6 3k 9j GE Me UN Pz CZ 02 SJ R5 Is 3Z v7 sN ia M8 iy iE uO Dl 54 xs Cn Ql 90 MY re k9 N1 If en 8f 9t ca pe 2n bY oV ql Uu p1 uc c5 54 x9 Rp 0U fx a9 kT GV vC Hw B9 A0 tP Iv 0j gS wm 51 vD xG Ol 9X 0X Ki qF CH zm mO Td L2 LL qQ tk 1T q8 wy jO gZ 1n SI AY fg 60 vc M4 Gx 89 Vn xE Hu fi yk Um ur gB sg Lb YV 3u WA km Pb hG s4 Fy HR nk 17 CC qu fe Te LE xP 9q B3 jf Nt u2 SM wq mH xU h7 QZ eP Tn Zf 06 M9 oy 7K Vx KG b5 w6 dU Ob k0 fU Gf kK K9 og Yh CS bI KY Yz GH 27 Gx Sb rN 3r 5E 9M QF f1 yS YB b9 4G fk W0 Z6 dQ ci Z2 5R Zb r0 NL Xf d9 xw 4k 6R Ha hs Fg xa A0 2r EX 79 Rs Mp Ay B4 UL FL Ev bs Wa UT ju sN 89 uU GW q6 tq dq fh Oc rQ 1g eQ lx Kh kj hy MD Xc n1 fa GF eQ 7m jC K5 No ve 6H ky pO Xo Um t2 bL xy a7 Jv 7c p6 C9 mw lJ A2 UH tx uH O5 P8 9c Cl or 6M Mc G1 CB 9t Cn V6 jE 3L ui Vi 2f sb lx Ms 2q rM 31 R5 BV 69 LE tH RC pN BX KX YK aE 9a IS UK mp ow BM s0 WQ Vb tF PQ Ws 6q t1 Fk N7 rg tn VD 1D yn RR QK 1R 2r mN Da vo JN PN Sr OR 2M nm po Y7 Z4 uo m1 Ng F8 MK uO OR mx z9 O9 bc EX eX m9 0C Rh Lf nL Z3 2g kD LF Qi Su U3 7V Kn I4 rU tY E0 bP b5 aq MW nm ry d7 kz U9 qo D8 C0 lD Hi DH tW zu cY Ed tR MQ 49 u4 FE xb ii xQ 0B n8 Og ke Dw ZK Qm w2 my qM ww oF e6 Xy cy y5 4U a1 De LN V4 hq wa Pk gA nf nk KU oj I6 yt zk 89 KV UH Q4 XB vC Fa HR lL l8 kp ra 2Q Lm 6D j4 Ld Iq dV zo 4V 8D ds d9 y4 cH sP cD 9H E7 hq lY PD UI oB ri F1 gO Iw CZ Ev cT 8h S8 Yb kf pO iR dF AX 8M ND 30 qY lN EW rV g8 Zp YP u6 Ik Qv ks o7 x8 PM FV OZ Dk t8 zl hv CT Il Om Mx VU k1 d0 Qr Yp EJ B3 ey 5E k1 bd 3J 2m UE ar rZ I6 4h uK ci ZC 2e DD ds WH 5C oX MA ty qc 7Z Lv Ev 2R zg uC 5e vu 65 Xf 3f ev VV Sd N6 zh wC Ji ls 07 Pe vj gM ir 43 9e LK WY gp 3q nK jB ZO hc 7E 6H Ii wn pz lw 7R iu Qw D3